Näherbaurecht und Dienstbarkeiten
Wie Sie die Ausgangslage von Ihrem Grundstück mit Näherbaurecht optimieren
Das perfekte Bauland scheint gefunden zu sein, doch für das Traumhaus in der gewünschten Form oder mit der erstrebten Ausrichtung können die Gebäude- oder Grenzabstände nicht eingehalten werden. In solchen Situationen ist ein Näherbaurecht für ein Gebäude zum Nachbarn gefragt. Das Näherbaurecht scheint oft eine unumgängliche Hürde bei einer geringen Parzellenausnutzung, doch je nach Ausgangslage lohnt sich der Aufwand für den Erhalt dieser Ausnahmeregelung. In unserem untenstehenden Ratgeber zeigen wir Ihnen auf, was Sie bei der Festlegung eines Näherbaurechts beachten müssen.
Was ist eigentlich ein Gebäude- oder Grenzabstand und aus welchen Gründen wird dieser von der Gemeinde vorgegeben?
Der Gebäudeabstand ist die Entfernung zwischen den projizierten Fassaden, also der amtlichen Vermessung zweier Gebäude. Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der Fassade eines Gebäudes und der Grundstücksgrenze.
Dabei bestimmt jeder Kanton und jede Gemeinde das Baugesetz und definiert die bestimmenden Gebäude-, Strassen- und Grenzabstände. Bei der Festlegung werden die öffentlichen und privaten Interessen berücksichtigt. Dazu gehört, dass die Bewohner genügend Sonne, Licht, Aussicht und freien Raum zwischen benachbarten Liegenschaften erhalten. Ausserdem gibt es auch gesundheitliche und feuerpolizeiliche Faktoren, welche stets berücksichtigt werden müssen.
In welchen Fällen darf man von den vorgegebenen Grenzabständen abweichen und ein Näherbaurecht einholen?
Die Bauvorschriften der Gemeinden müssen grundsätzlich immer eingehalten werden, bei einzelnen Parametern sind jedoch Ausnahmen erlaubt. Wenn es eine gültige Vereinbarung zwischen den betroffenen Nachbarn gibt, kann ein Näherbaurecht eingeholt werden. Die Vereinbarung des Näherbaurechts räumt das Recht ein, den gesetzlichen Mindestabstand zu unterschreiten. Leider sind diese Ausnahmen nicht in allen Kantonen und Gemeinden möglich. Ausserdem dürfen Abstände zu Strassen, Wäldern und öffentlichen Gewässern nicht unterschritten werden, da es sich bei diesen Faktoren nicht um privates, sondern um öffentliches Interesse handelt.
In welcher Form muss ein Näherbaurecht erfolgen? Wo kann ich ein Näherbaurecht Formular herunterladen?
Für das Einholen eines Näherbaurechts gibt es keine gesetzliche Regelung. Da das Näherbaurecht jedoch zur Baueingabe eingereicht werden muss, ist eine schriftliche Form zwingend. Um dies langfristig und nachvollziehbar zu regeln, sollte ein Dienstbarkeitsvertrag erstellt werden, welcher öffentlich beurkundet wird. Der Vorteil liegt darin, dass das einseitige oder gegenseitige Näherbaurecht somit im Grundbuch verankert ist und auch für künftige Eigentümer verbindlich bleibt.
Dabei sollten folgende Daten bei der Eintragung des Näherbaurechts in das Grundbuch beachtet werden:
- Handelt es sich um ein einseitiges oder gegenseitiges Näherbaurecht?
- Welche Baubestimmungen für die Unterschreitung der Gebäude- und Grenzabständen betroffen sind
- Pläne der geplanten Bebauung mit der exakten Ausweisung der unterschrittenen Grenzabstände
- Benennung des entsprechenden Gebäudes (wie bspw. Kleinbauten)
- Angaben zur Entschädigungsleistung gegenüber dem benachteiligten Nachbarn
Was für Vereinbarungen werden bei einem Näherbaurecht getroffen?
Grundsätzlich empfehlen wir, ein gegenseitiges Näherbaurecht einzutragen, damit beide Parteien von denselben Rechten und im selben Umfang profitieren.
Die Parteien sind grundsätzlich frei, weitere inhaltliche Einschränkungen in Zusammenhang mit dem Näherbaurecht festzuhalten, in Einhaltung aller relevanten Bauvorschriften. Eine mögliche, zusätzliche Bestimmung könnte beispielsweise sein, das Näherbaurecht auf gewisse Bauten wie Gartenhäuser oder Garagen und Carports (Kleinbauten) zu beschränken.
Welche Nachteile entstehen durch ein Näherbaurecht?
Leider bietet das Näherbaurecht trotz grösserer, bebaubarer Fläche auch gewisse Nachteile. Verringerte Gebäude- und Grenzabstände können zu einer Beeinträchtigung von Licht, Besonnung, Aussicht, Emissionen und somit der Wohnqualität führen. Aus diesem Grund könnten die betroffenen Nachbarn (bei einer einseitigen Begünstigung) eine Entschädigung von dem begünstigten Nachbarn verlangen. Für die Höhe der Entschädigung gibt es keine Richtwerte, der Betrag oder die Leistung kann individuell festgelegt werden.
In all diesen Belangen unterstützen wir Sie tatkräftig. Als Ansprechpartner von A-Z setzen wir den Dienstbarkeitsvertrag mit den betroffenen Parteien in Bezug auf die individuellen Situationen auf, inklusive allen Abklärungen mit den involvierten Instanzen bis hin zur notariellen Beurkundung.
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